Stadt Esslingen am Neckar
Stadtplanungs- und Stadtmessungsamt 29.11.2011
Sachbearbeiter/in:
Ruth Clemens-Martin
61/442/2011
V O R L A G E
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Ausschuss für Technik und Umwelt
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05.12.2011
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Betreff:
Bebauungsplan
Im Bregel 6 im Planbereich 24 „Krummenacker“ und Satzung über örtliche Bauvorschriften
hier: Aufstellungsbeschluss und Vorentwurf sowie Anwendung des beschleunigten
Verfahrens gemäß § 13a BauGB
I. Antrag
- Die
Aufstellung des Bebauungsplanes Im Bregel 6 im Planbereich 24
„Krummenacker“ gemäß § 2
Abs. 1 Baugesetzbuch wird beschlossen.
Maßgebend für den räumlichen Geltungsbereich ist der Plan des
Stadtplanungs- und Stadtmessungsamtes vom 10.11.2011.
- Die
Aufstellung einer Satzung über örtliche Bauvorschriften gemäß § 74 Landesbauordnung
wird beschlossen. Der räumliche Geltungsbereich der örtlichen Bauvorschriften
erstreckt sich auf den Geltungsbereich des Bebauungsplanes Im
Bregel 6 im Planbereich 22
„Krummenacker“ mit Plan vom 10.11.2011.
- Das
Verfahren wird im beschleunigten Verfahren nach § 13 a BauGB durchgeführt,
da der Bebauungsplan der Innenentwicklung dient (d. h. ohne Durchführung
einer Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB).
- Der Bebauungsplan-Vorentwurf Im
Bregel 6 im Planbereich
22 „Krummenacker“ nach dem Plan des Stadtplanungs- und Stadtmessungsamtes
vom 10.11.2011 mit seiner Begründung gleichen Datums, den
Vorentwurfsplänen des Architekturbüros
Gisela Schäffer sowie die Satzung über örtliche Bauvorschriften
(Vorentwurf) nach § 74 Landesbauordnung vom 10.11.2011 werden zur Kenntnis
genommen.
- Auf der Grundlage des Bebauungsplan-Vorentwurfes und der
örtlichen Bauvorschriften wird die Beteiligung der Öffentlichkeit an der
Bauleitplanung im Sinne des § 3 Abs. 1 Baugesetzbuch durchgeführt.
II. Haushaltsrechtliche Deckung
Finanzielle Auswirkungen:
entfällt
Deckungsvorschlag:
entfällt
III. Folgekosten
Folgekosten
entstehen erst, wenn die Planung umgesetzt/realisiert wird; die hierfür anfallenden
Kosten und Folgekosten entstehen dann beim jeweiligen Fachamt.
IV. Begründung
1 Abgrenzung und
Beschreibung des Plangebietes
Das Plangebiet mit einer Größe von ca. 620 m² liegt
im Esslinger Stadtteil Krummenacker. Es befindet am nördlichen Ende der Straße
Im Bregel und umfasst die Flurstücke 7818, 7914/2, 7914/3, 7913/2, 7913/3 und
7913/4. Die Flächen werden derzeit als Wiese genutzt. Unmittelbar östlich angrenzend
befindet sich das Sängerheim des Sängerbundes RSK; südlich grenzt eine bis zu
9-geschossige Wohnbebauung an.
Für das Plangebiet gilt bisher der Bebauungsplan Gollenstraße (in Kraft getreten
am 05.11.1970), wonach die Flurstücke Nr. 7913/2, 7914/2 und 7818 als öffentliche
Parkplätze bzw. Verkehrsgrünfläche festgesetzt sind, die jedoch nie als solche
ausgeführt wurden. Die drei Flurstücke 7914/3, 7913/3 und 7913/4 sind dagegen
im rechtskräftigen Bebauungsplan als Baugrundstücke festgesetzt.
Die als öffentliche Verkehrsflächen festgesetzten Flurstücke 7818, 7914/2,
7913/2 befinden sich bisher in Privatbesitz und sollen von der Stadt Esslingen
erworben werden. Die drei Flurstücke 7914/3, 7913/3 und 7913/3, die als Baugrundstück
festgesetzt sind, befinden sich in Privatbesitz.
2 Erforderlichkeit der Aufstellung des
Bebauungsplanes
Nach derzeitigem Planungsrecht ist auf den Flurstücken 7818, 7914/2 und 7913/2 nur die Errichtung von
öffentlichen Parkplätzen zulässig. Die Realisierung von öffentlichen
Parkplätzen auf diesen Flurstücken ist jedoch auch in Zukunft nicht erforderlich;
stattdessen entspricht es vielmehr den aktuellen städtebaulichen Zielen, diese
Fläche einer baulichen Entwicklung zuzuführen und hier – zusammen mit den drei
Flurstücken 7914/3, 7913/3 und 7913/4 - ein Baugrundstück zur Errichtung eines
Wohngebäudes festzusetzen.
Der bisherige Eigentümer der
o.g. Flurstücke äußerte gegenüber der
Stadt schon vor längerem den Wunsch, diese Flurstücke mit einem Wohngebäude
überbauen zu dürfen und hat hierzu vom Architekturbüro Schäffer Pläne zur
Errichtung eines Einfamilienhauses anfertigen lassen. Um eine Bebauung des
Grundstückes zu ermöglichen, ist daher die Änderung des seither rechtskräftigen
Bebauungsplanes erforderlich.
Um auch künftig die Notwendigkeit von Eingriffen in
die freie Landschaft so gering wie möglich zu halten, ist es notwendig, die
innerhalb der Siedlungsfläche vorhandenen Baulandpotentiale zu nutzen. In
diesem Sinne ist es vertretbar und sinnvoll, innerhalb des Plangebietes auf den
Grundstücksflächen eine maßvolle Bebauung zu ermöglichen.
Da es sich bei diesem Bebauungsplan um die erstmalige bauliche Entwicklung
einer Fläche handelt, die bereits voll erschlossen ist, greift hier der
Grundsatzbeschluss des Gemeinderates vom 21.07.2008 (Vorlage Nr. 61/198/2008),
wonach solche Flächen künftig nur zu Bauland entwickelt werden, wenn die
Grundstücke sich im Eigentum der Stadt Esslingen befinden. Zu diesem Zweck
werden die Flurstücke 7913/2 und 7914/2
vom Liegenschaftsamt erworben (siehe Vorlage 23/179/2011) und werden nun
zusammen mit dem städtischen Flurstück 7818 zu Bauland entwickelt, wobei die
Stadt Esslingen sämtliche Entwicklungskosten trägt. Dem bisherigen Eigentümer
wird in dem Grundstückskaufvertrag ein Ankaufsrecht eingeräumt, das er nach
Inkrafttreten des Bebauungsplanes ausüben kann und die Flurstücke 7913/2,
7914/2 und 7818 von der Stadt zum Preis von Bauland erwerben kann. Von den
Grundstückseinnahmen führt die Stadt 30.000 € dem städtischen Ökokonto zu, um
an anderer Stelle geeignete ökologische Maßnahmen durchführen zu können.
3 Städtebauliche
Planung
Planerische Grundlage des Bebauungsplanes sind die
Vorentwurfspläne des Architekturbüros Schäffer vom 19.10.2011. Dieser Entwurf
sieht die Errichtung eines Wohngebäudes mit einer Doppelgarage vor, das an der
Straße Im Bregel errichtet wird und sich in Kubatur und Ausrichtung des
Gebäudes der umgebenden Wohnbebauung anpasst.
Das Wohnhaus erscheint bergseitig als 1-geschossiges
Gebäude mit ausgebautem Dachgeschoss; aufgrund der Hanglage tritt das
Untergeschoss talseitig als weiteres Geschoss in Erscheinung. Die Erschließung
des Wohngebäudes erfolgt über die Straße Im Bregel. Die erforderlichen
Stellplätze werden in einer Doppelgarage nachgewiesen, die östlich vom
geplanten Wohngebäude errichtet wird und direkt über die Straße Im Bregel angefahren
wird.
Entsprechend den Festsetzungen der angrenzenden
Baugebiete wird für das Baugrundstück eine GRZ von 0,25 festgesetzt. Statt der
Festsetzung einer GFZ wird die absolute Firsthöhe festgesetzt, so dass
sichergestellt ist, dass – in Zusammenhang mit der Definierung der überbaubaren
Grundstücksflächen - eine maßstäbliche Bebauung auf dem Grundstück realisiert
wird. Das Dach ist als Satteldach mit einer möglichen Dachneigung von 30 – 40°
auszuführen.
4 Bebauungsplan der Innenentwicklung
Am 01.01.2007 trat das Gesetz zur Erleichterung von Planungsvorhaben für die
Innenentwicklung der Städte in Kraft, mit dem die Vorschriften des Baugesetzbuches
geändert und ergänzt wurden. Gemäß § 13a Abs. 1 Baugesetzbuch kann nun ein
Bebauungsplan für die Wiedernutzbarmachung von Flächen, die Nachverdichtung
oder andere Maßnahmen der Innenentwicklung (Bebauungsplan der Innenentwicklung)
im beschleunigten Verfahren aufgestellt werden. Hierfür gelten die Vorschriften
über das vereinfachte Verfahren nach § 13 Baugesetzbuch. Darüber hinaus ist die
Durchführung des beschleunigten Verfahrens gemäß § 13a BauGB davon abhängig,
dass bestimmte Flächengrößen nicht überschritten werden (Grundfläche max.
20.000 m²), dass keine FFH-Gebiete oder europäische Vogelschutzgebiete gemäß §
1 Abs. 6 Nr. 7b BauGB tangiert sind und dass eine Umweltverträglichkeitsprüfung
gemäß UVP-G nicht erforderlich ist.
Bei der Aufstellung dieses Bebauungsplanes, der über
eine Nachverdichtung zusätzlichen Wohnraum zur Versorgung der Bevölkerung
schafft, sind die o. g. Voraussetzungen
erfüllt, so dass Umweltprüfung, Umweltbericht und Monitoring nicht erforderlich
sind.
Weitere Ausführungen erfolgen im mündlichen Vortrag.
Amtsleiter Dezernent
Anlagen:
- Lageplan zum
Bebauungsplan-Vorentwurf vom 10.11.2011
- Vorentwufspläne
(Seitenansicht, Grundriss EG) zur Neubebauung vom Architekturbüro
Gisela
Schäffer vom 19.10.2011
Esslingen am Neckar, den 29.11.2011