Stadt Esslingen am Neckar

Stadtplanungs- und Stadtmessungsamt                                                              22.03.2011

Sachbearbeiter/in:

Werner Boltzmann

 

                                                                                                                   61/368/2010

 

V O R L A G E

 

 

Ausschuss für Technik und Umwelt	28.03.2011

 

 

Betreff: Bebauungsplan Alleenstraße/Körschstraße im Planbereich 47 "Zell" und Satzung über örtliche Bauvorschriften, hier: Aufstellungsbeschluss sowie Anwendung des beschleunigten Verfahrens gemäß § 13a BauGB

 

 

I. Antrag

 

 

1. Die Aufstellung des Bebauungsplanes Alleenstraße/Körschstraße im Planbereich 47 "Zell" gemäß § 2 Abs. 1 Baugesetzbuch wird beschlossen. Maßgebend für den räumlichen Geltungsbereich ist der Plan des Stadtplanungs- und Stadtmessungsamtes vom 09.03.2011.

 

2. Die Aufstellung einer Satzung über örtliche Bauvorschriften gemäß § 74 Landesbauordnung wird beschlossen. Der räumliche Geltungsbereich der örtlichen Bauvorschriften erstreckt sich auf den Geltungsbereich des Bebauungsplanes Alleenstraße/Körschstraße im Planbereich 47 "Zell" mit Plan vom 09.03.2011.
   
   
3. Das Stadtplanungs- und Stadtmessungsamt wird mit der Ausarbeitung des Bebauungsplanes und der örtlichen Bauvorschriften beauftragt.
   
   
4. Das Verfahren wird im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB durchgeführt, da der Bebauungsplan der Innenentwicklung dient (d. h. ohne Durchführung einer Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB).
      

 

 

 

 

 

II. Haushaltsrechtliche Deckung

 

Finanzielle Auswirkungen:

 

entfällt

 

Deckungsvorschlag:

 

entfällt

 

 

III. Folgekosten

 

entfällt

 

IV. Begründung

 

 

1          Abgrenzung und Beschreibung des Plangebiets

           

Der Geltungsbereich des vorliegenden Bebauungsplanes wird wie folgt begrenzt:

·        im Norden durch die Alleenstraße

·        im Osten durch den Altneckararm

·        im Süden durch die Sportanlagen

·        im Westen durch das Gelände des Schulzentrums Zell und das Grundstück der Lehrerakademie.

 

Die bisherige Nutzung dieses Areals ist im Wesentlichen geprägt durch das „Zentrum Zell“, bestehend aus der Festhalle mit angegliederter Sporthalle und einer Gastronomieeinrichtung, dem Festplatz und den zugehörigen großflächigen oberirdischen Parkplätzen.

Nördlich des Plangebiets befinden sich Wohn- und Gewerbenutzungen, östlich schulische Nutzungen. Auch im Plangebiet selbst hat sich mit dem Grundstück Körschstraße 11 entgegen den Festsetzungen des bisher geltenden Planungsrechts inselartig eine private Wohnnutzung gehalten.

 

 

2          Erforderlichkeit der Aufstellung eines Bebauungsplanes

 

Das Areal des Zentrums Zell ist im geltenden Bebauungsplan „Gemeinbedarfszentrum Zell“ aus dem Jahr 1976 als Fläche für den Gemeinbedarf mit der Zweckbestimmung Kultur-, Sport- und Freizeitzentrum festgesetzt. Zusammen mit dem angrenzenden Festplatz- und Parkplatzareal ist es ca. 3,5 ha groß.

Das 1974/75 errichtete Sport- und Kulturzentrum steht bisher für Konzerte, Bälle, Tanz-, Sport- und Vortragsveranstaltungen, Tagungen, Kongresse, Ausstellungen und sonstige künstlerische und kulturelle Veranstaltungen zur Verfügung und wird auch von den Zeller Vereinen als Vereinsheim für Versammlungen, Proben, Veranstaltungen und dergleichen genutzt.

 

Als Folge der aktuellen, 2008 eingetretenen Wirtschaftskrise sind die Einnahmen der Stadt Esslingen - wie in allen öffentlichen Bereichen - dramatisch eingebrochen. Deshalb ist die Stadt gezwungen, Einsparpotenziale zu generieren. Zu diesem Zweck hat der Gemeinderat der Stadt u. a. Ende 2009 für den Zeitraum 2010 bis 2013 ein 85 Punkte umfassendes Paket zur Haushaltskonsolidierung beschlossen. Einer dieser Punkte betrifft das Zentrum Zell. Beschlossen wurde, aus Kostengründen den Betrieb als Veranstaltungshalle unter der Regie von „esslingen live“ zum 31.12.2010 einzustellen und die Halle einer anderen Nutzung zuzuführen oder abzubrechen. Die Sporthalle soll jedoch erhalten bleiben, um für die angrenzende Berufsschule und die Sportvereine das bisherige Angebot aufrechterhalten zu können.

 

Die Prüfung verschiedener Alternativen führte letztlich zu der Entscheidung, die Veranstaltungshalle (einschließlich der Gastronomie) nach Einstellung des Betriebs abzubrechen.

 

Als Ergebnis intensiver Diskussionen über mögliche Standorte bezüglich des Ersatzes für die mit dem Verzicht auf den Veranstaltungsbereich des Zentrum Zells wegfallenden Vereinsräume hat der Gemeinderat am 28.2.2011 - Vorlage IV/058/2011, TOP 7 - beschlossen, die Alternative 5A zu realisieren (Anbau eines eingeschossigen Gebäudes an der Südostecke der Sporthalle) und einen Bebauungsplan zur Nachnutzung der freiwerdenden Flächen am ehemaligen „Zentrum Zell“ zu erstellen.

 

Aus Sicht der Verwaltung besteht nun am Standort Zentrum Zell die Chance einer Siedlungsergänzung.

Im Zuge der weiteren Planung sind folgende Fragen und Dinge zu klären:

 

·        Können hier Wohnbauflächen entwickelt werden, wobei die Zielgruppe insbesondere jungen Familien mit dem Wunsch nach einem Eigenheim (Doppel-/Reihenhäuser mit kleinen Grundstücken) sein sollte?

·        Sind die angestrebten Wohnformen bedarfsgerecht und marktfähig?

·        Welche energetischen Standards sollen hierbei vorgegeben werden?

·        Kann der Festplatz zugunsten von mehr Bauland aufgegeben werden?

·        Wie groß ist der künftige Bedarf an Stellplätzen für die Nutzung der Sporthalle, der benachbarten Sportanlagen mit Funktions- und Clubgebäude und ggf. der neuen Vereinsräume und wo werden diese Stellplätze angeordnet?

·        Welchen Abstand muss eine künftige Wohnbebauung zum Naturschutzgebiet Alter Neckar einhalten?

·        Welche Maßnahmen sind für ein verträgliches Miteinander zwischen der künftigen Wohnbebauung und der vorhandenen Sport- und Gewerbenutzung erforderlich?

·        Wie sieht das städtebauliche Konzept für eine künftige (Wohn-)Bebauung aus?

 

 

 

Einige dieser Punkte können im Vorfeld der Ausarbeitung des Bebauungsplanes geklärt werden, andere werden im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens zu klären sein.

Zur Einschätzung der schalltechnischen Situation wurde vorab ein Ingenieurbüro mit einer gutachterlichen Stellungnahme in Form einer Voruntersuchung beauftragt. Dabei zeigte sich, dass die potenziellen Bauflächen im Spannungsfeld zwischen dem Sportlärm (Sportplatz und Halle) und Gewebelärm (Entennest, Kraftwerk) erheblichen Immissionen ausgesetzt sind, die je nach künftiger Nutzung mehr oder weniger aufwändige Lärmschutzmaßnahmen erfordern. Dies ist bei der weiteren Planung zu beachten.

Als planungsrechtliche Grundlage für die Umsetzung eines neuen Konzepts ist der vorliegende Bebauungsplan erforderlich.

 

Der Flächennutzungsplan wird nach Abschluss des Bebauungsplanverfahrens im Wege der Berichtigung entsprechend angepasst.

3          Weiteres Vorgehen

 

Die künftige Nutzung des Zentrums Zell soll im breiten Konsens und Dialog mit der Bevölkerung geklärt werden. Deshalb ist seitens der Verwaltung vorgesehen, im Frühjahr 2011 einen Workshop unter Beteiligung des Bürgerausschusses Zell und ggf. anderer interessierter Bürger und Gruppen durchzuführen. Dabei sollen diese ihre Ideen, Wünsche und Vorstellungen einbringen, um sie dann so weit wie möglich in die weitere Projektierung einfließen zu lassen.

Darauf basierend soll ein kleiner Wettbewerb (oder eine Mehrfachbeauftragung) für einen Städtebaulichen Entwurf ausgelobt werden. Im Preisgericht sollen u. a. auch die Gemeinderatsfraktionen und der Bürgerausschuss Zell vertreten sein.

 

Auf der Grundlage des Wettbewerbsergebnisses erfolgt dann die Ausarbeitung des Bebauungsplanes.

 

 

4          Anwendung des beschleunigten Verfahrens nach § 13a BauGB

 

Am 01.01.2007 trat das Gesetz zur Erleichterung von Planungsvorhaben für die Innenentwicklung der Städte in Kraft, mit dem die Vorschriften des Baugesetzbuches geändert und ergänzt wurden. Gemäß § 13a Abs. 1 Baugesetzbuch kann nun ein Bebauungsplan für die Wiedernutzbarmachung von Flächen, die Nachverdichtung oder andere Maßnahmen der Innenentwicklung (Bebauungsplan der Innenentwicklung) im beschleunigten Verfahren aufgestellt werden. Hierfür gelten die Vorschriften über das vereinfachte Verfahren nach § 13 Baugesetzbuch. Darüber hinaus ist die Durchführung des beschleunigten Verfahrens gemäß § 13a BauGB davon abhängig, dass bestimmte Flächengrößen nicht überschritten werden (Grundfläche max. 20000 m²), dass keine FFH-Gebiete oder europäische Vogelschutzgebiete gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 7b BauGB tangiert sind und dass eine Umweltverträglichkeitsprüfung gemäß UVP-G nicht erforderlich ist.

Wenn die genannten Voraussetzungen erfüllt sind, kann auf die Durchführung einer Umweltprüfung, die Erstellung eines Umweltberichts und auf das Monitoring verzichtet werden.

Bei der Aufstellung des Bebauungsplans Alleenstraße/Körschstraße im Planbereich 47 "Zell" sind die o. g. Voraussetzungen erfüllt, d. h. Umweltprüfung, Umweltbericht und Monitoring sind nicht erforderlich.

   

   

    

 

 

 

 

 

Amtsleiter                               Dezernent                             

 

Anlagen:                                

Plan   

Schalltechnische Voruntersuchung vom 14.01.2011,  Ingenieurbüro Kurz und Fischer