Stadt Esslingen am Neckar

Stadtplanungs- und Stadtmessungsamt                                                              30.01.2013

Sachbearbeiter/in:

Wolfgang Ratzer

 

                                                                                                                   61/434/2012

 

V O R L A G E

 

 

Ausschuss für Technik und Umwelt	04.02.2013

 

 

Betreff: Einzelhandelskonzept Esslingen am Neckar
hier: Festlegung der Nahversorgungsbereiche

 

Vorgang:      ATU vom 02.03,2009 – 61/047/2009

                        ATU vom 18.07.2011 - 61/0502011

 

I. Antrag

 

1.)   Der Bericht zu den „Nahversorgungsbereichen“ der Esslinger Teilorte wird zur Kenntnis genommen.

 

2.)   Die Verwaltung wird beauftragt, ein öffentliches Beteiligungsverfahren (öffentliche Auslage und Einbeziehung der Träger öffentliche Belange) durchzuführen.               

 

                   

 

II. Haushaltsrechtliche Ermächtigung

 

Finanzielle Auswirkungen:

 

entfällt

 

  

 

Deckungsvorschlag:

 

Entfällt

 

  

 

 

III. Ressourcenverbrauch

 

Wird dem Antrag der Verwaltung zugestimmt, folgen keine weiteren Aufwendungen oder Erträge. Kommende Haushaltsjahre werden nicht durch zusätzlichen / neuen Ressourcenverbrauch belastet bzw. durch Einsparungen entlastet.

 

 

IV. Begründung

 

1. Anlass

Das Einzelhandelskonzept (nach § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB) der Stadt Esslingen am Neckar umfasst mehrere Aufgabenbereiche, die Schritt für Schritt erarbeitet und beschlossen werden:

-       Das Einzelhandelsgutachten von Dr. Acocella wurde am 02.03.2009 im ATU vorgestellt (61/047/2009).
Es beschäftigt sich mit folgenden Themen, die einzeln als Grundlage für die weitere Bauleitplanung beschlossen wurden (bzw. werden):

·        Zentraler Versorgungsbereich Innenstadt

·        Esslinger Sortimentsliste

·        Nahversorgungsbereiche Esslinger Teilorte

Mit dem Einzelhandelsgutachten von 2009 wurde ein öffentliches Beteiligungsverfahren durchgeführt.

 

-      Das Einzelhandelsgutachten wurde zu einem Einzelhandelskonzept nach § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB für die Innenstadt mit dem „Zentralen Versorgungsbereich Innenstadt“ und qualitativen Hinweisen zur Weiterentwicklung dieses Standards verdichtet und beschlossen (GR 25.07.2011, Vorlage 61/050/2011).

-      Die Definition der „Esslinger Sortimentsliste“, die als Grundlage für die Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben mit zentren – bzw nicht zentrenrelevanten Sortimenten dient, erfolgte als Beschluss 2012 (GR 27.07.2012, Vorlage 61/194/2012).

 

-      Als letztes Thema aus dem Einzelhandelsgutachten müssen noch die Abgrenzungen der Nahversorgungsbereiche der Esslinger Teilorte als Grundlage für die Bauleitplanung beschlossen werden.

 

Der Gesetzgeber hat seit 2004 die Pflicht der Gemeinden in das Baugesetzbuch aufgenommen, dass bei der Aufstellung von Bauleitplänen (FNP und Bebauungspläne) „die Erhaltung, Erneuerung, Fortentwicklung, Anpassung und der Umbau vorhandener Ortsteile sowie die Erhaltung und Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche“ zu berücksichtigen ist (§ 1 Abs. 6 Nr. 4 BauGB). Das Bundesverwaltungsgericht hatte in der Folge klar gestellt, dass mit dem Begriff „zentraler Versorgungsbereich“ auch der Nahversorgungsbereich in Teilorten gemeint ist und beide Begriffe rechtlich gleich gestellt sind.

 

Dieser Verpflichtung, Nahversorgungsbereiche zum Erhalt und Ausbau der Versorgung in den Ortsteilen zu definieren, kommt die Stadt nun mit dem vorliegenden dritten Schritt zur Umsetzung des Einzelhandelskonzepts nach.

 

 

2. Methode

Aufbauend auf den Gebietsvorschlägen aus dem „Entwicklungskonzept für die Stadt Esslingen am Neckar“ von Dr. D. Acocella (März 2009) hat die Stadtverwaltung zusammen mit Dipl.-Geograph Juri Jacobi im Frühsommer 2012 eine Begehung der Teilorte vorgenommen und entsprechend den Kriterien der Rechtsprechung Vorschläge zur Abgrenzung der Nahversorgungsbereiche gemacht. Anschließend wurden die Ergebnisse der Begehung und die Vorschläge der Abgrenzung den betroffenen Bürgerausschüssen im Sommer und Herbst 2012 zur Beratung vorgelegt. Danach erfolgte die jetzt vorliegende Ausformulierung der Abgrenzung, die so deutlich von den ursprünglichen Vorschlägen aus dem Gutachten von Dr. Acocella (2009) abweichen, dass eine erneute öffentliche Auslage erforderlich ist.

 

 

3. Kriterien zur räumlichen Abgrenzung der Nahversorgungsbereiche

Wichtigstes Kriterium für die räumliche Abgrenzung ist die integrierte Lage. Dies bedeutet, dass der Nahversorgungsbereich städtebaulich und siedlungsstrukturell eingebunden sein und einen unmittelbaren Bezug bzw. die Nähe zur Wohnbebauung aufweisen muss, so dass auch für eingeschränkt mobile Bevölkerungsgruppen eine möglichst gute Erreichbarkeit – z. T. eine fußläufige Erreichbarkeit – gegeben ist. Daneben sollte auch eine gute Anbindung an den ÖPNV gegeben sein. Die räumliche Abgrenzung orientiert sich maßgeblich am derzeitigen Bestand der Einzelhandelsbetriebe. Von Bedeutung ist eine räumlich-funktionale Konzentration an Versorgungsangeboten mit einer entsprechenden Dichte und Kompaktheit, die im Zusammenhang erkennbar ist.

 

Bei der räumlichen Abgrenzung sind auch zukünftige, potenzielle Erweiterungsflächen, beispielsweise Folgenutzungen angrenzender Flächen, Nachnutzungen von Leerständen, Umnutzung vorhandener Flächen/Immobilien etc. zu berücksichtigen. Zu diesem Zweck werden so genannte Erweiterungsflächen (Entwicklungs- und Zielperspektive) ausgewiesen. Dabei handelt es sich um perspektivische Ansiedlungs- bzw. Ergänzungsflächen, die im unmittelbaren räumlichen Kontext zum ausgewiesenen Versorgungsbereich stehen und diesen – im Falle einer Ansiedlung/Bebauung – sinnvoll ergänzen können.

 

 

4. Abgrenzungsvorschläge und Begründungen

Die einzelnen Abgrenzungsvorschläge für die Nahversorgungsbereiche der jeweiligen Teilorte mitsamt den zugehörigen Begründungen sind in der Anlage 1 dargestellt.

 

 

5. Rechtliche Wirkung

Die Funktion der definierten Nahversorgungsbereiche liegt in der Vorbereitung der Steuerung der Einzelhandelsentwicklung auf Stadtteil- bzw. Quartiersebene über Bauleitpläne. Durch die räumliche Abgrenzung von Nahversorgungsbereichen soll sichergestellt werden, dass Einzelhandelsangebote dort konzentriert werden, wo sie von allen Bewohnern des Stadtteils leicht (auch ohne Benutzung des PKWs) erreicht werden können und wo die Möglichkeit der Ansiedelung ergänzender Dienstleistungen (Ärzte, Banken, Post, etc.) besteht. Diese Bereiche sollen über entsprechende Bebauungspläne gesichert werden. Gleichzeitig bedeutet das aber auch, dass an anderen Stellen im Stadtteil die Ansiedelung von Betrieben, die negative Auswirkungen auf den definierten Nahversorgungsbereich haben, ausgeschlossen werden können. Deshalb müssen Nahversorgungsbereiche eindeutig bestimmt sein. Es reicht nicht aus, sie vage, z. B. mit einem kreisförmigen Symbol zu kennzeichnen. Es hat eine weitgehend parzellenscharfe Abgrenzung zu erfolgen, um eindeutig zu definieren, welche Flächen/Immobilien im Nahversorgungsbereich liegen und somit schützenswert sind.

 

Die definierten Versorgungsbereiche sind ausdrücklich als Angebotsräume für die Ansiedlung auch von großflächigen Einzelhandelsbetrieben (mit mehr als 800 qm Verkaufsfläche) im Bereich der zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimente zu verstehen.

 

Somit ist die Abgrenzung eine wichtige Grundlage zur Steuerung von Standortentscheidungen über das Planungsrecht (Bebauungsplan) und gewährleistet Planungs-, Investitions- und Rechtssicherheit sowie Transparenz für Grundstückseigentümer, Einzelhändler, Investoren, Projektentwickler, Politik und Verwaltung.

Die Nahversorgungsbereiche werden nach ihrer Beschlussfassung durch den Gemeinderat nachrichtlich in den neuen Flächennutzungsplan übernommen. Mit dieser Übernahme wird der anstehenden Änderung des BauGB entsprochen, die ausdrücklich die Darstellung der „Zentralen Versorgungsbereiche“ im FNP verlangt (§ 5 Abs.  2 Nr. 2 d).

 

 

6. Weiteres Vorgehen

Die Verwaltung wird beauftragt, mit den Vorschlägen zur Abgrenzung der Nahversorgungsbereiche in den Teilorten ein öffentliches Beteiligungsverfahren durchzuführen. Die Rechtsprechung zum BauGB empfiehlt „unbeschadet der gesetzlichen Vorschriften“ sei „bei der Vorbereitung einer sonstigen städtebaulichen Planung die Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden (entsprechend §§ 3 ff BauGB) geboten, um die erforderliche Maßgeblichkeit für die Bauleitplanung zu erlangen“ (Battis, Krauzberger, Löhr zum BauGB: Quelle beck-online).

 

Nachdem die Abgrenzungsvorschläge gegenüber dem Einzelhandelskonzept von 2009, mit dem ein öffentliches Beteiligungsverfahren durchgeführt worden war, in der Überarbeitung deutlich verändert wurden, wird die Verwaltung ein neues Beteiligungsverfahren durchführen.

Anschließend soll der Gemeinderat, nach Vorberatung im ATU, die Abgrenzung als Grundlage für die verbindliche Bauleitplanung (und als Darstellung für den FNP) beschließen.

 

 

7. Schlussbemerkung

Mit dem Beschluss der Definition der Nahversorgungsbereiche als Grundlage für die Bauleitplanung werden dann die formalen Aufgaben aus dem Einzelhandelskonzept nach § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB abgeschlossen sein.

 

Mit dem „Zentralen Versorgungsbereich“ Innenstadt, der Sortimentsliste und der Definition der Nahversorgungsbereiche verfügt die Stadt dann über die Grundlagen, um die Entwicklung des Einzelhandels verlässlich, transparent und sachgerecht über die Bauleitplanung zu steuern.

 

Die nächsten Jahre werden zeigen, ob und an welchen Stellen die Steuerungsinstrumente eventuell nachjustiert werden müssen. Damit ist sichergestellt, dass die Stadt jederzeit die Entwicklung des Esslinger Einzelhandels im gerechten Ausgleich privater und öffentlicher Interessen zum Wohle der Esslinger Bürgerschaft beeinflussen kann.                     

 

 

 

 

 

Amtsleiter                                                                               Dezernent   

 

 

Anlagen:  

Anlage 1: Abgrenzungen und Begründungen der Nahversorgungsbereiche