Sanierungsgebiet "Mettingen", erheben der Ausgleichsbeträge und abrechnen der städtebaulichen Sanierungsmaßnahme

Stadt Esslingen am Neckar

Stadtplanungs- und Stadtmessungsamt 17.10.2012

Sachbearbeiter/in:

61/319/2012

V O R L A G E



Ausschuss für Technik und Umwelt	24.09.2012
Verwaltungsausschuss	01.10.2012
Gemeinderat	15.10.2012

Betreff: Sanierungsgebiet "Mettingen", erheben der Ausgleichsbeträge und abrechnen der städtebaulichen Sanierungsmaßnahme

I. Antrag

Die Stadt Esslingen sieht analog zu § 155 Abs. 3 BauGB von der Festsetzung von Ausgleichsbeiträgen für Grundstücke im Sanierungsgebiet „Mettingen“ in den Fällen ab, bei denen der Verwaltungsaufwand in keinem Verhältnis zu den erzielbaren Einnahmen steht.

Der als Variante 2, „eigentumsbezogener Bagatellfall“, bezeichneten wirtschaflichsten Anwendung einer Bagatellgrenze wird zugestimmt, sofern die erzielbaren Einnahmen im Einzelfall, die gutachterlich ermittelten Bagatellgrenze von 1.075 Euro (siehe Anlage 3) unterschreiten.

Im Zusammenhang mit der Anwendung des „eigentümerbezogenen Bagatellfalls“ wird dem Verzicht auf Ansprüche der Stadt in Höhe von rund 82.000 Euro zugestimmt. Durch den Verzicht werden Mehreinnahmen vom Fördergeber (57.400 Euro) generiert und Kosten für die Erhebung von Ausgleichsbeiträgen (80.000 Euro) reduziert, die den Verzicht rechtfertigen.

Eigentümer, die den Ausgleichsbetrag vor Abschluss der Sanierung durch freiwillige Vereinbarung mit der Stadt ablösen, erhalten, wie in allen anderen Sanierungsgebieten, einen gestaffelten Nachlass von bis zu 20% entsprechend den beschriebenen Kriterien.

II. Haushaltsrechtliche Ermächtigung

Finanzielle Auswirkungen:

Im Verhältnis zu den Haushaltsplanwerten

HHJ

Projektnummer

Betrag

Plan

Auswirkungen

Erläuterungen

2012

2013

7.5110.00050

203.300

128.000

245.000

80.000

128.000

-41.700

80.000

Einnahmen aus Ausgleichsbeträgen eingestellt.

Für externe Abrechnung bereitgestellte bzw. 2013 bereitzustellende Mittel werden nicht benötigt.

Im Plan 2013 werden die zu erzielenden Fördermittel in voller Höhe veranschlagt und vereinnahmt.

III. Ressourcenverbrauch

Durch die Erhebung der Ausgleichsbeiträge einerseits, die Wahl der wirtschaftlichsten Abrechnungsvariante andererseits, verbunden mit der Abschöpfung der maximalen Zuschüsse vom Fördergeber im Sanierungsgebiet, werden in der Anlagebuchhaltung Sonderposten gebildet, deren Auflösung den Abschreibungen aus hergestellten Sanierungsgegenstände kostenmindernd gegenübersteht

IV. Begründung

Sanierungsgebiet Mettingen - das Verfahren

Der Gemeinderat beschloss am 24.07.2000 die Satzung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes „Mettingen“ um den Stadtteil aufzuwerten. Die Satzung wurde kurze Zeit später durch ortsübliche Bekanntmachung rechtskräftig. Erweiterungen des Gebietes erfolgten in den Jahren 2001 und 2004.

In das Landessanierungsprogramm wurde das Sanierungsgebiet zeitgleich im Jahr 2000 aufgenommen. Der Förderrahmen beträgt insgesamt ca. 1,4 Mio Euro Euro, darin sind 60% Fördermittel = 863.000 Euro enthalten. Der Förderzeitraum endet am 31.Dezember 2012.

Sanierungsgebiet Mettingen - aktuelle Situation

Die Sanierungsmaßnahme steht kurz vor der Gesamtabrechnung mit dem Regierungspräsidium Stuttgart. In diesem Zusammenhang sind die gesamten zuwendungsfähigen Ausgaben als auch die sanierungsbedingten Einnahmen nachzuweisen. Zu Letztgenanntem zählen insbesondere die Ausgleichsbeträge. Die Berechnung der Ausgleichsbeträge ist damit Voraussetzung, um das Sanierungsgebiet insgesamt abrechnen zu können.

Ausgleichsbetrag

Die Sanierungsmaßnahme „Mettingen“ wurde im umfassenden Sanierungsverfahren durchgeführt, d.h. unter Anwendung der besonderen Vorschriften der §§ 152 bis 156a BauGB: Die im Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücke haben aufgrund der durchgeführten Sanierungsprojekte Bodenwertsteigerungen erfahren. Diese Bodenwertsteigerungen sind grundsätzlich durch sogen. Ausgleichsbeträge abzuschöpfen. Der Ausgleichsbetrag bestimmt sich aus dem Unterschied zwischen

- dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert) und

- dem Bodenwert, der sich für dasselbe Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des Sanierungsgebiets nach Abschluss der Sanierungsmaßnahme ergibt (Endwert),

also aus der Differenz zwischen dem Anfangs- und dem Endwert. Je größer die Ausstrahlungswirkung der durchgeführten Sanierungsmaßnahmen auf das einzelne Grundstück ist, desto größer ist auch die Differenz und damit die Bodenwerterhöhung des Grundstücks.

Die für den Bodenwert maßgebliche Qualität eines Grundstücks wird durch dessen Lage, Nutzbarkeit und Beschaffenheit bestimmt. Bodenwerterhöhungen aufgrund sanierungsbedingter Maßnahmen können ausgelöst werden durch

- gebietsbezogene Maßnahmen, die zu einer allgemeinen Qualitätsverbesserung im Gebiet geführt haben,

- nachbarschaftsbezogene Maßnahmen, die sich unmittelbar auf die Qualität des Grundstücks auswirken,

- grundstücksbezogene Maßnahmen wie verbesserte Erschließung, Änderung von Art und Maß der baulichen Nutzung oder sonstigen Nutzungen, Beseitigung störender Bausubstanz.

Da die Gebietstopologie, d.h. Lage und Zuschnitt der vom Sanierungsgebiet erfassten Grundstücke, in großen Teilen homogen ist, entwickelte das Stadtplanungs- und Stadtmessungsamt zusammen mit dem Gutachterausschuss und der Wüstenrot Haus- und Städtebau GmbH eine auf das Gebiet angepasste Methode, um die sanierungsbedingten Bodenwertsteigerungen zu erheben. Durch das Bilden von Wertzonen kann das Gesamtverfahren zur Erhebung der Ausgleichsbeträge dadurch erheblich verkürzt und deutlich kostengünstiger gestaltet werden.

In einem zweiten Schritt werden auf diese durch Gutachten ermittelten Werte Anrechnungen und Abschläge gewährt, u.a. sofern der Eigentümer durch eigene Maßnahmen etwas zur Wertsteigerung auf seinem Grundstück beigetragen hat. Damit ist der Ausgleichsbetrag berechnet.

Um die Bereitschaft zur frühzeitigen Ablösung des Ausgleichsbetrags bei den Eigentümern zu stärken, erhalten diese folgende mit der GPA und dem Fördergeber abgestimmte Verfahrensnachlässe, die jeweils bis zur Aufhebung der Satzung gelten:

Restlaufzeit des Sanierungsgebietes Abschlag

Mehr als drei Jahre 20%

Bis zu drei Jahren 15%

Wandlung eines Bescheides in eine vertragliche Einigung und

alle weiteren Fälle 10%

Um die Gleichbehandlung gegenüber den Eigentümern in anderen Sanierungsgebieten zu wahren, werden diese auch im Sanierungsgebiet Mettingen angewendet.

Da Aussagen über die zu erwartenden Einnahmen aus Ausgleichsbeträgen schon während des Verlaufs der Sanierung notwendig sind, berechnete der Gutachterausschuss nachdem erste Sanierungsprojekte fertig gestellt waren, die Anfangs- und Endwerte für einzelne Grundstücke, aus denen sich anschließend die Wertsteigerungen für ganze Zonen des Sanierungsgebietes ableiteten. Diese Aussagen wurden vor allem dann benötigt, wenn der Ausgleichsbetrag frühzeitig abgelöst werden sollte – also nicht erst nach Aufhebung der Sanierungssatzung. Hiervon hat die Stadtverwaltung aufgrund der Vorteile für Eigentümer und Gemeinde in bisher allen Sanierungsgebieten Gebrauch gemacht: Wurde eine private Modernisierungsmaßnahme gefördert, koppelte man den Zuschuss an die vorzeitige Ablösung des Ausgleichsbetrags.

Im Verlauf der Sanierung kam es jedoch aufgrund der kommunalen Haushaltslage zu einem zurückhaltenderen Mitteleinsatz als es das Sanierungskonzept vorsah: Nicht alle vorgesehenen Projekte des Maßnahmenplanes konnten umgesetzt werden bzw. nicht in der ursprünglich vorgesehenen Qualität. Durch diese kostenreduzierten Ausführungen einzelner Projekte wurden zwangsläufig einzelne Teilbereiche des Erneuerungsgebietes nicht so stark aufgewertet wie prognostiziert.

Nach Abschluss der Sanierungsmaßnahmen berechnete der Gutachterausschuss die sanierungsbedingten Bodenwertsteigerungen neu: Die Anfangswerte wurden bestätigt, die Endwerte wurden entsprechend der tatsächlich durchgeführten Sanierungsmaßnahmen aktualisiert. Auf Grundlage dieser Werte zeichnet sich ab, dass die Einnahmen aus Ausgleichsbeträgen hinter den Erwartungen zurück bleiben werden.

Das Gutachten für das gesamte Sanierungsgebiet weist eine sanierungsbedingte Bodenwertsteigerung von 426.495 Euro auf (s. Anlagen 1 und 2). Unter Anwendung des Bagatellfalls in Höhe von 1.075 Euro und eines Verfahrensabschlags von 15% ergibt sich eine restliche Bodenwertsteigerung auf 341 Grundstücken, die als Ausgleichsbetrag zu erheben ist. Davon konnten schon auf 19 Grundstücken 41.716 Euro erhoben werden. Der Ausgleichsbetrag pro Grundstück reicht von 5 € bis 12.500 Euro.

Der Bagatellfall

Von den 341 Grundstücken im Sanierungsgebiet befinden sich 56 Grundstücke im geteilten Eigentum mit 324 Eigentumsanteilen. Um den Ausgleichsbetrag auf diesen in geteiltem Eigentum stehenden Grundstücken komplett zu erheben, müssten 324 Eigentümer ermittelt, angeschrieben, angehört, die Anrechenbarkeit der anrechenbaren Leistungen erhoben und dieselbe Anzahl an Verträgen/ Bescheiden und die damit verbunden Rechnungen/Gebührenbescheide ausgestellt und verarbeitet werden, ggf. Widersprüchen abgeholfen und Verfahren vor dem Verwaltungsgericht durchlaufen werden etc. Der auf den einzelnen Eigentümer bezogene Anteil am Ausgleichsbetrag fällt in diesen Fällen vielfach unter 20 Euro ab. Im Gegenzug fällt aber der angesprochene Verwaltungsaufwand für den einzelnen Erhebungsfall von 1.075 Euro an (näheres siehe Gutachten der Wüstenrot Haus- und Städtebau GmbH zum durchschnittlich zu erbringenden Verwaltungsaufwand pro Erhebungsfall, Anlage 3).

Um diesen Verwaltungsaufwand zu vermeiden, der personell von Amt 61 nicht zu leisten ist und für den ein externer Sanierungsträger beauftragt werden müsste, eröffnet sich durch § 155 Abs. 3 BauGB eine Möglichkeit von der Festsetzung eines Ausgleichsbetrages, als sogenannten „Bagatellfall“, abzusehen. Allerdings unter den Voraussetzungen, dass

- eine geringfügige Bodenwerterhöhung gutachterlich ermittelt worden ist

und zugleich

- der Verwaltungsaufwand für die Erhebung des Ausgleichsbetrages in keinem Verhältnis zu den möglichen Einnahmen steht.

Beide Voraussetzungen liegen im Sanierungsgebiet Mettingen vor. Ob und in welchem Umfang der Bagatellfall nun bei der Ausgleichsbetragserhebung angewendet wird, steht im Ermessen der Gemeinde. Macht die Gemeinde von ihrem Ermessen Gebrauch, die Bagatellklausel anzuwenden, darf sie bei gleich gelagerten Fällen nicht anders handeln. Deshalb muss die Entscheidung, ob von der Erhebung im Bagatellfall abgesehen werden kann, immer einzelfallbezogen erfolgen:

Dem voraussichtlichen Ausgleichsbetrag für das Grundstück wird der damit verbundene Verwaltungsaufwand gegenüber gestellt. Ist der Ausgleichsbetrag niedriger als der damit verbundene Verwaltungsaufwand, wird dieser nicht erhoben. Die Anwendung des Bagatellfalls käme im Sanierungsgebiet Mettingen dabei auf 146 Grundstücken zum Einsatz.

Die Wüstenrot Haus- und Städtebau GmbH ermittelte durch Gutachten einen durchschnittliche Verwaltungsaufwand für den einzelnen Erhebungsfall von 1.075 Euro (s. Anlage 3). Hochgerechnet entspricht dies einem Verwaltungsaufwand von 346.457 Euro für das gesamte Sanierungsgebiet.

Die Prüfung der Anwendung des Bagatellfalls erfolgt zuerst grundstücksbezogen, sollte aber in einem zweiten Schritt auch auf den einzelnen Erhebungsfall bezogen und damit eigentümerbezogen, erfolgen: Dadurch können die Grundstücke mit den meisten Eigentümern und damit niedrigsten Erträgen von der Erhebung ausgeschlossen werden.

Der Anwendung des Bagatellfalls kommt im Rahmen der Gesamtabrechnung damit eine Schlüsselrolle zu.

Die zu treffende Entscheidung

In Kürze soll die Gesamtabrechung der Sanierungsmaßnahme beim Fördergeber eingereicht werden. Darin sind, wie eingangs beschrieben, den zuwendungsfähigen Kosten aller durchgeführten Sanierungsmaßnahmen den Einnahmen aus Ausgleichsbeträgen gegenüber zu stellen. Nach Anwendung der eigentümerbezogenen Bagatellgrenze in Höhe von 1.075 Euro und unter Abzug der bereits abgelösten Ausgleichsbeträge, verbleibt der Stadt eine abzuschöpfende Bodenwertsteigerung von 239.219 Euro abzüglich der noch zu erhebenden anrechenbaren Leistungen der Eigentümer.

Aufgrund der ermittelten Werte hat der Gemeinderat nun zu entscheiden, ob die Verwaltung mit oder ohne den Bagatellfall anzuwenden, die Ausgleichsbeträge erheben soll.

Die Folgekosten für den städtischen Haushalt stellen sich bei den drei Varianten wie folgt dar:

Variante 1 – Anwendung des grundstücksbezogenen Bagatellfalls

Auf 146 Grundstücken greift der Bagatellfall.

Auf 142 Grundstücken in alleinigem Eigentum erhebt Amt 61 die Ausgleichsbeträge. Auf 34 Grundstücken im geteilten Eigentum erhebt ein externer Sanierungsträger 302 Eigentumsanteile. Dafür entstehen Kosten von ca. 80.000 Euro.

Die noch zur Verfügung stehende Finanzhilfe kann in vollem Umfang von 128.000 Euro abgerufen werden

Vereinfachte rechn. Darstellung Variante 1:

Erzielbare Ausgleichsbeiträge : 256.300 Euro

Erzielbare Einnahmen Fördergeber: 128.000 Euro

Kosten externe Beitragserhebung: -80.000 Euro

Saldo: 304.300 Euro

Variante 2 – Anwendung des eigentumsbezogenen Bagatellfalls

Auf 146 Grundstücken greift der Bagatellfall.

Auf 142 Grundstücken in alleinigem Eigentum erhebt Amt 61 die Ausgleichsbeträge. Die 34 Grundstücke mit 302 Eigentumsanteilen müssen nicht erhoben werden. Kosten für einen Sanierungsträger fallen damit nicht an.

Die noch zur Verfügung stehende Finanzhilfe kann in vollem Umfang von 128.000 Euro abgerufen werden.

Vereinfachte rechn. Darstellung Variante 2:

Erzielbare Ausgleichsbeiträge : 203.300 Euro

Erzielbare Einnahmen Fördergeber: 128.000 Euro

Kosten externe Beitragserhebung: 0 Euro

Saldo: 331.300 Euro

Variante 3 – Keine Anwendung eines Bagatellfalls

Auf 266 Grundstücken in alleinigem Eigentum erhebt Amt 61 die Ausgleichsbeträge. Auf 56 Grundstücken im geteilten Eigentum erhebt ein externer Sanierungsträger 324 Eigentumsanteile. Dafür entstehen Kosten von ca. 86.000 Euro.

Von der noch zur Verfügung stehenden Finanzhilfe kann nur noch ein Betrag von 70.600 Euro abgerufen werden.

Vereinfachte rechn. Darstellung Variante 3:

Erzielbare Ausgleichsbeiträge : 327.000 Euro

Erzielbare Einnahmen Fördergeber: 70.600 Euro

Kosten externe Beitragserhebung: -86.000 Euro

Saldo: 311.600 Euro

In anderen Gemeinden ist die Anwendung der Bagatellgrenze gängige Praxis. Der für die Stadt Esslingen berechnete Wert liegt dabei im mittleren bis unteren Wertbereich im Vergleich mit anderen Gemeinden.

Die Verwaltung empfiehlt, dem Vorschlag der Wüstenrot Haus- und Städtebau GmbH zu folgen und Ausgleichsbeträge nur oberhalb der Bagatellgrenze von 1.075 Euro eigentümerbezogen zu erheben und damit die aufwandsärmste und wirtschaftlichsten Variante 2 zu beschließen.

Eine auf den einzelnen Erhebungsfall bezogene Anwendung der Bagatellklausel führt zu der größtmöglichen Gleichbehandlung sämtlicher Grundstückseigentümer im Sanierungsgebiet. Darüber hinaus kann neben der städtebaulichen Aufwertung Mettingens und den damit verbundenen Impulsen für den Stadtteil, auch die finanzielle Abrechnung dieser Maßnahme für die Stadt Esslingen erfolgreich abgeschlossen werden.

Amtsleiter Dezernent Amt 20

Anlagen:

Anlage 1 Wertzonengutachten graphisch, Amt 61-3

Anlage 2 Wertzonengutachten rechnerisch, Wüstenrot Haus- und Städtebau GmbH

Anlage 3 Berechnung Bagatellgrenze, Wüstenrot Haus- und Städtebau GmbH